关于泰康做养老社区的缘起，有一个故事：2007年，泰康保险集团创始人、董事长陈东升参加一个婚礼，期间看到儿女成长而父母老去的场景，遂下决心做养老。

但泰康老员工刘永军讲了一段经历，或许可以把泰康做养老社区的缘起再提前10年。

“具体时间有点不清楚了，可能是1997年也可能是2000年，反正是泰康很早期的时候，我陪董事长到加拿大出差。有天傍晚，我们在一家叫北京饭馆的华人餐厅吃晚饭，老板是个北京人，我记得特清楚。吃完后我们在马路上溜达，董事长就说美国、加拿大现在老人很多，20年后中国也这样，下一步泰康也要做养老相关的事业。”刘永军说，那时候董事长就开始琢磨养老这件事了。

2007年，泰康人寿基本完成全国化布局，开始探索自主创新之路，养老恰恰是方向——也许这只是巧合，也许这是冥冥之中的天意。而今，泰康成为了中国高品质养老产业的领军者，全国37城布局48个项目、在住居民超2.3万名，在“让生命的每段旅程都流光溢彩”的愿景下，泰康通过高质量的养医服务，引领了一种新型的养老生活方式，改变了中国人固有的养老观念，也为中国应对人口老龄化创造性地提供了一种解决方案。

泰康之家全国布局图

但长城不是一天建成的。泰康之家前副总裁刘淑琴用“春笋破土”的过程来形容泰康之家的发展：最初的几年非常漫长，就像竹笋在地下孕育时，看不到痕迹、看不到希望，一旦破土而出，竹笋很快就长成了翠竹。在这个过程中，有3个关键时刻，决定了泰康的养老事业的格局。

寻找“桃花源”

2007年，陈东升把做养老产业的课题交给了泰康资产的直接投资部，这个部门的骨干刘挺军、邱建伟、刘淑琴就成了养老小组最初的核心成员。

2007年底至2008年初，邱建伟带队走遍北京100多家养老院，在北京、上海进行了2000多个样本潜在客户的调查，做了人口结构和经济环境的相关研究。当时北京的养老院分为两大类。一类是政府办的标杆福利院，如小汤山第一福利院，硬件好、价格不贵，但一床难求，排队周期长达十年；另一类是乡镇、街道办养老院，专为五保户、孤寡老人设立，设施简陋，能保障基本生存；还有少量民办小型养老院。调研中，养老小组看到了传统养老院里许多令人心酸的场景，“把父母送到这里，会被人戳脊梁骨”是当时普遍的社会偏见，一度让养老小组陷入了迷茫。

在国内找不到答案，那就去国外学习。2007年11月，陈东升带队赴日本考察养老设施。作为全球老龄化最严重的国家，日本养老产业成熟，但日本养老机构空间狭小、设施陈旧，主要是面向80岁以上的、不能自理的高龄老人。

在日本，泰康不仅没有找到答案，还被浇了一盆冷水。此后，泰康又考察了中国台湾及韩国的养老社区，但都不理想。

2008年春节刚过，陈东升一行（任道德、刘挺军、邱建伟、刘淑琴、杨济成、田源、美籍顾问王晓蓉）又马不停蹄远赴美国考察养老社区。在美国，团队先后考察访问了Riderwood、Sunrise、Aldersgate、Willow Valley等知名养老社区项目，所见所闻让所有人热血沸腾、彻夜难眠。

正是这次跨洋之行，彻底颠覆了团队认知，点燃了泰康做养老的理想火种。邱建伟回忆，当时的感受只有“仰望”：美国养老社区完全打破“养老=衰老”的刻板印象，呈现出“活力四射、全龄社交”的享老图景——社区内配备大型恒温游泳池、健身房、四季花厅、图书馆、艺术工坊、餐饮中心等全功能设施，老人可游泳、健身、跳舞、画画、交友，高龄老人仍能独立参与社交活动，精神状态昂扬饱满。

更让团队震撼的是成熟的服务体系：CCRC（持续照料退休社区）模式实现“独立生活、协助生活、专业护理、记忆照护”全周期覆盖，老人从健康自理到失能失智，无需搬家即可获得无缝衔接服务。社区氛围温暖包容，老人之间、老人与员工之间亲如家人，这种“越老越有活力”的状态，与日本养老社区的沉闷形成天壤之别。

陈东升看到95岁的老爷子还在跑步机上锻炼身体，一群老太太在练站姿、跳芭蕾，而且他们都衣着整洁、打扮入时，有的还西装革履、系着领带，好像是要去赴一场盛宴，不由得激动感慨：“这不就是共产主义的生活吗！”

虽然考察舟车劳顿，但这一行人一路兴奋讨论、彻夜畅想，毫无疲惫。一幅清晰的图景已在他们眼前展开，这就是泰康做养老社区的理想模式——大规模、全功能、高品质CCRC社区，让中国老人告别沉闷孤独，拥有优雅、尊严、活力的晚年生活。这次美国之行让养老小组彻底摆脱迷茫，陈东升下定决心要把这样一种生活方式搬到中国来，改变中国老年人的生活方式和生命态度。

左图：2010年，陈东升董事长率队访问美国Sun City养老社区，与百岁老人握手；

右图：2025年，陈东升董事长与泰康之家·燕园居民、百岁老人潘云秀奶奶合影留念

2008年美国考察，是泰康投身养老第一个关键时刻，养老“桃花源”有了清晰的模样，泰康找到了前进的方向，迈出了进军养老事业的关键一步。

政策突围

从美国考察归来，养老小组斗志昂扬，满心要把理想中的养老社区落地中国，却迎面撞上一道无法逾越的壁垒：当时对于保险资金直接投资到养老社区的不动产领域，不在政策支持范围内。

所以，从美国考察归来不久，刘挺军和邱建伟就开始执笔撰写报告，做好与监管沟通的准备，申请养老社区试点。他们清楚，作为强监管的保险业，如果没有政策许可，再好的理想都是空中楼阁。

政策突围成为泰康养老社区的生死之战。

彼时，两个意气风发的年轻人，多次通宵达旦，完成数万字的“泰康养老社区股权投资计划试点申请报告”。这份报告极具前瞻性，站在今天的角度看核心观点仍不过时，它从四大维度系统论证保险资金与养老社区的“天作之合”，已经成为保险行业转型医养的核心论调：

资金属性天配：寿险资金长期、稳定、规模大，完美匹配养老社区重投入、长周期、稳回报的特性，解决养老产业资金瓶颈；

资产久期互补：养老社区相当于长期稳定债券，弥补保险资金长期资产不足的短板，降低资产负债久期错配风险；

客户群体重合：保险客户是养老核心客群，养老社区延伸保险服务至退休后，实现全生命周期服务，大幅降低获客成本；

社会价值突出：提升国民养老品质、缓解家庭养老压力、助力社会和谐，契合国家老龄化战略。

报告初稿完成后，历经十余轮修改，于2008年4月正式提交原保监会，开启长达一年零七个月的攻坚之路。提交报告只是第一步，真正的挑战是如何打消监管的重重质疑，而养老小组早已经开始准备。

在美国考察时，陈东升讲起早年做寿险时他拿着摄像机到处拍摄的故事，这次，养老小组的邱建伟和杨济成就成了兼职摄影师、录像师，一路跟踪拍摄，留下了美国养老社区最生动的素材。后来这些素材被剪辑成片、做成ppt，刘挺军带着邱建伟等，搬着投影仪、音箱、电脑，到原保监会给监管领导播放美国养老社区视频、演示PPT，打破监管对于养老社区的认知壁垒，讲述泰康到底想做什么。

尽管看了大量资料，但监管对泰康跨界养老依然充满顾虑：一个金融机构，知道怎么盖房子吗？知道怎么运营养老社区吗？知道有哪些风险吗？保险跨界养老在国内无先例、无制度、无经验，监管自然异常谨慎。邱建伟回忆，当时这个过程漫长而艰难，因为政策出台不是一个部门的事情，而跨界的制度创新更是难上加难，要跟很多部门、不同层级的领导沟通汇报，每个领导提出的问题都不一样。

2008年下半年，经过多轮沟通，监管态度逐渐和缓。但当时养老不动产投资细则尚未出台，养老小组创新地将养老社区纳入基础设施股权计划范畴，以“养老社区股权投资计划”形式申请试点，避开直接投资不动产的限制。

2009年11月19日，原保监会正式批复，批准泰康成为保险资金投资养老社区的试点机构。这份批复凝聚了团队一年零七个月的心血，终于打破保险资金投资养老不动产的坚冰。

泰康获得投资养老社区资格试点的政策突围，是泰康之家养老社区的破局之战。从政策不支持到首家试点，泰康不仅开创保险资金养老投资的先河，更为后续落地打好了基础。

在这期间，养老小组承受着巨大的压力，不仅来自于监管，也来自于公司内部——泰康内部大部分人不理解、不看好，董事会也质疑不断。在董事会的层面，2010年陈东升带领董事、监事们到美国CCRC养老社区实地考察，那里老年人的生活场景打动了很多人，也让董事、监事们看到了这种全新的养老生活方式背后的商业潜力。这次美国之行，最终说服了董事会，统一了思想，泰康的养老事业终于达成了战略共识。

燕园落子

2009年拿下养老社区试点资格后，2010年承载泰康的养老梦想的泰康之家成立了，这时在北京选址拿地、打造首个标杆社区，成了泰康之家的首要任务。

但未曾想，拿地之路更加艰难。邱建伟负责投资和选址，他带队跑遍北京顺义、怀柔、密云、门头沟、平谷，考察了280多个地块，屡屡碰壁。

当时社会对养老产业普遍缺乏理解，政府的认识也远不像今天深刻。他们要么拒绝供地，要么推荐偏远地块，如八达岭附近，理由是“山清水秀适合养老”。但通过调研机构2000份客户调研，泰康之家团队发现，老人养老有四大核心需求：近医疗、近子女、配套成熟、不偏远。一位受访老人说的话令邱建伟刻骨铭心：“把我放到八达岭，就是给子女不来看我的最好理由——太远、太偏，子女来一趟堵三四个小时，来了一次就不想来第二次。”

此时距离2009年11月监管试点批复，已经过去了一年多，但养老社区还没有拿到地。“董事长很着急，我们也很着急，监管领导也有意见。”邱建伟说，泰康之家团队面临着内外多重压力，尤其是同业开始跟进，“泰康起个大早赶个晚集”的质疑声不绝于耳。

团队内弥漫着焦虑的情绪，养老社区何时能落地成为一块心病。刘淑琴回忆说，当时的感受就是“拿地无望”，很多人开始熬不住离开了。

此时，某房地产公司一存量酒店项目的出现带来了一丝希望：海淀2万㎡存量酒店，可改造成养老社区，不仅区位优越，而且是现成的项目，可以迅速落地。

在沟通过程中，陈东升却一直不太满意，他认为这和他在美国看到的不太一样，他希望有大的游泳池，有健身房、四季花厅，要有足够丰富多彩的生活内容，这样才有活力四射的那种感觉。而这个存量酒店项目存在两个问题，一个是项目本身比较小，规模不够大；另一个是项目主体早已成型，限制了空间的功能分布，改造有难度。

为了能快速落地，泰康之家研究团队查阅美国的资料，发现美国养老机构的平均规模就300到500床，于是游说陈东升300到500床是一个最佳的规模经济，太大了可能反而不好。

陈东升虽没有对这个存量酒店项目喊停，但也明确地表示：“我们要做的是横空出世、改变中国养老观念的标杆，不是小打小闹的普通养老院。”他反问泰康之家团队：“300人500人能养活得了一个游泳池吗？我想配个医院，500人能养活得了一个医院吗？”朴素的商业直觉，直击项目短板。

在巨大的压力下，快速落地是泰康之家当时的核心诉求，放弃现成项目意味着还要继续选址找地，继续面对不知道哪天才能拿到地的不确定性。就在纠结的过程中，这个存量酒店项目的业主方突然决定自己做养老，泰康之家的团队就没有继续在这个项目上投入，转而开始投入到新的选址落地过程。

后来事实证明，这次不将就的抉择，是泰康之家成功的关键：若妥协拿下这个项目，泰康的养老社区将带着明显的遗憾出生，中小型养老院格局很难有一鸣惊人的效果，也很难成为行业标杆。

2011年底，转机降临，北京昌平区30万㎡住宅及商业用地挂牌，平均楼面价仅5185元/㎡。该地块位于昌平新城东区，距市区不远、配套成熟，30万㎡超大体量，足以建设集独立生活区、协助生活区、护理区、活力中心、二级康复医院于一体的大型CCRC社区，完美契合陈东升对养老社区“大规模、全功能、高品质”的定位。

刘淑琴回忆，最初泰康之家没有想到招拍挂拿地，后来眼看直接向政府买地无望，就转向了招拍挂，当时整个团队密切关注北京土地市场，昌平的这块地之前就看上了，但政府有其他考虑。这块地招拍挂时正值2011年房地产低迷期，没想到的是参与竞拍的仅泰康一家，泰康最终顺利拿地。

后来房地产回暖，昌平周边地块楼板价飙升至3.3万元/㎡，泰康地块升值到近100亿元货值。当时也有人质疑泰康是在做房地产，但是事实胜于雄辩，泰康从来没有将项目作为住宅出售，实际上是放弃了房地产丰厚的利润——用这么大的资源来做养老，没有巨大的战略定力和决心，没有对养老事业的认可，是很难经受诱惑的。

2011年12月16日，泰康正式拍下昌平地块，泰康首个旗舰社区泰康之家・燕园落地，彻底奠定泰康养老社区“大规模、全功能、高品质、医养结合”的核心格局。30万㎡体量，泰康可以按顶级CCRC标准建设，一期打造千余户独立公寓、大型活力中心、二级康复医院、全配套设施的旗舰社区，彻底打破国内“养老院=简陋”的认知。

泰康之家·燕园

2015年6月26日，燕园正式开园运营，成为国内首个保险企业投资的大型CCRC社区，到2026年已入住超3800位长者。此后，泰康延续燕园标准，在上海、广州、成都、武汉等核心城市布局，形成全国化网络，每座社区均为当地高品质养老标杆。如今，泰康之家在住居民超2.3万人。

“回过头看，我觉得还是董事长有前瞻性，他对养老社区的定位决定了今天燕园以及泰康之家整体战略的成败。”邱建伟说，假如第一个项目没这么成功，再做第二个项目的时候就很难，无论是监管还是市场都可能会对你没有信心。这一点在业界已经被印证。

从放弃海淀存量酒店项目，到拍下昌平燕园的标杆地块，2011年的抉择是泰康做养老的格局之战。“不将就、不降格、不妥协”的定力，奠定了泰康之家高品质养老的核心定位，泰康之家·燕园一炮而红，为全国化复制树立了标杆。

回望泰康之家养老社区的起点，正是三个关键时刻的正确抉择与坚守，让泰康之家养老社区从理想化构想落地为现实，也提供了宝贵启示：真正的成功，源于关键时刻的抉择、长期主义的坚守，以及不将就、不降格、不妥协的初心不改。

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